Как получить ВНЖ в Европе за инвестиции в недвижимость

Лишь в нескольких странах Европы действуют государственные программы, которые позволяют получить вид на жительство за инвестиции в недвижимость: это Греция, Кипр, Мальта, Испания и Андорра.

Европейский ВНЖ, полученный за инвестиции, часто называют «золотой визой», потому что с ним можно свободно перемещаться внутри Шенгенской зоны. Но это не касается Андорры: резиденты этой страны ездят без виз только в две соседние страны — Испанию и Францию.

Помимо безвизовых путешествий, ВНЖ европейской страны дает возможность:

• создать «запасной аэродром» за границей;

• открыть счет в надежном европейском банке;

• учиться в топовых европейских вузах;

• лечиться в лучших клиниках;

• в перспективе получить гражданство Евросоюза.

В каждой стране действуют свои требования к минимальной стоимости и расположению объектов недвижимости. Например, в Греции объект должен стоить от 400 000 € в большинстве регионов и от 800 000 € — в популярных туристических районах и на островах, где живет более 3100 человек.

ВНЖ в Греции — инвестиции от 250 000 €. Греческий ВНЖ выдают сразу на 5 лет с правом продления. Чтобы его получить, инвестор покупает недвижимость на сумму от:

• 250 000 € — если объект пойдет под реновацию или переделку в жилое помещение;

• 800 000 € — если новый объект находится в Аттике и Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением от 3100 жителей;

• 400 000 € — если новый объект находится в любом другом регионе. 

В случае с новой недвижимостью разрешается приобрести только один объект, при этом его площадь должна составлять от 120 м².

При этом Греция — четвертый по доступности рынок недвижимости в Европе: средняя стоимость недвижимости в Афинах — 2120 € за квадратный метр, дешевле только в столицах Румынии, Болгарии и Черногории. Для сравнения, в Мадриде стоимость недвижимости достигает 4700 € за квадратный метр.

Инвестиционную недвижимость разрешается сдавать в аренду — но только долгосрочную.

ВНЖ в Испании — инвестиции от 500 000 €. Чтобы получить вид на жительство, потребуется купить любую недвижимость: жилую или коммерческую, на первичном или вторичном рынке, один объект или несколько на общую сумму от 500 000 €. 

Собственником может выступать сам инвестор или компания, где он владеет большей частью акций.

Недвижимость разрешается сдавать в аренду и получать пассивный доход. Но чтобы сохранять и продлевать вид на жительство, обязательно оставаться собственником инвестиционного объекта.

С 3 апреля 2025 года Испания прекратит выдавать золотые визы. Поэтому подать заявление на ВНЖ нужно не позднее конца марта.

ПМЖ на Кипре — инвестиции от 300 000 €. Покупатель недвижимости может получить сразу постоянный вид на жительство. Это бессрочный статус, который не нужно продлевать — достаточно обновлять карту резидента раз в 10 лет.

Чтобы претендовать на постоянный ВНЖ, инвестору нужно вложить от 300 000 € в:

• новую жилую недвижимость на острове, но не более двух объектов;

• коммерческую недвижимость, например офис или отель.

Инвестор также подтверждает финансовую состоятельность — доход от 50 000 € в год. Если инвестор включает в заявление супругу или супруга, сумма дохода увеличивается на 15 000 €, ребенка — на 10 000 €. 

ВНЖ в Андорре — инвестиции от 600 000 €. Покупка жилой недвижимости в княжестве дает право получить пассивную резиденцию без права на работу. 

Сумма инвестиций включает страховой депозит, который нужно перевести в Центральный банк Андорры: 47 500 € за инвестора и по 9500 € за члена семьи. Получается, что:

• если инвестор получает ВНЖ один, он покупает недвижимость на сумму от 552 500 €;

• супружеская пара вкладывает в недвижимость от 543 000 €;

• семья из трех человек — от 533 500 €.

Недвижимость не разрешается сдавать в аренду.

ВНЖ на Мальте — инвестиции от 220 000 €. Покупка жилой недвижимости на Мальте — одно из условий государственной программы Malta Global Residence Programme.

Минимальная сумма инвестиций в недвижимость составляет:

• от 275 000 € для объектов в центральной или северной части Мальты;

• от 220 000 € для недвижимости на острове Гозо или на юге страны.

Другой вариант — не купить, а арендовать квартиру или дом минимум на 5 лет. При этом минимальная годовая аренда должна составлять 8750 € для юга и Гозо или 9600 € для севера и центра страны.

Другое обязательное условие —  стать налоговым резидентом и платить подоходный налог на Мальте: 15%, но не менее 15 000 € в год. При этом инвестору не обязательно постоянно жить на Мальте, главное не проводить в любой другой стране более 183 дней в году.

ПМЖ на Мальте — инвестиции от 375 000 €. Статус постоянного резидента дает практически те же права, что и гражданство Мальты, за исключением возможности неограниченно жить в других странах Евросоюза, участвовать в выборах и работать в государственных ведомствах. 

Чтобы получить постоянный ВНЖ, инвестор покупает недвижимость стоимостью от 375 000 €. Через 5 лет объект можно продать и вернуть вложенные деньги.

Возможен вариант аренды на сумму от 14 000 в год. Арендовать недвижимость потребуется в течение 5 лет. Квартиры можно менять, главное, чтобы их стоимость подходила по требованиям.

Инвестор также уплачивает:

• государственный взнос — 30 000 € при покупке недвижимости и 60 000 € при аренде, а также по 5000 € за члена семьи, независимо от опции;

• административный взнос в размере 50 000 € за себя и по 5000 € за каждого члена семьи; 

• благотворительное пожертвование от 2000 €.

Еще одно условие для основного заявителя — наличие капитала от 500 000 €, где не менее 150 000 € — ликвидные финансовые активы. Также допускается показать активы на сумму от 650 000 €, где финансовых — от 75 000 €.

Программы различаются не только минимальными суммами инвестиций. Например, инвесторы приезжают на Кипр хотя бы раз в два года, чтобы сохранить вид на жительство. В Греции требований по пребыванию в стране нет.

Многие программы предполагают участие близких родственников. Для этого потребуется подтвердить, что они финансово зависят от инвестора. В каждом случае вопрос рассматривается индивидуально: могут подойти счета об оплате учебы или коммунальных услуг, регистрация по одному адресу, выписка со счета с ежемесячными поступлениями от заявителя.

ВНЖ за инвестиции может стать первым шагом к гражданству Евросоюза для всей семьи при минимальных затратах. 

На Мальте нужно прожить 5 лет с видом на жительство, чтобы претендовать на гражданство по натурализации. При этом заявителю потребуется:

• подтвердить достаточный доход и финансовую стабильность;

• иметь мальтийскую медицинскую страховку;

• сдать экзамены по английскому или мальтийскому языку и истории страны;

• заручиться поддержкой двух поручителей — граждан Мальты.

Другой вариант — получить гражданство по натурализации за особые заслуги. В этом случае инвестор получает право подать заявление на гражданство спустя 1 или 3 года после получения ВНЖ. Минимальная сумма инвестиций для этого пути — 690 000 €. 

В Греции гражданство получают по натурализации — через 7 лет жизни в стране. Заявителю также обязательно сдать экзамены на знание греческого языка, истории и культуры страны.

На Кипре натурализация занимает 8 лет. От заявителя также потребуют сдать экзамен по греческому языку и истории государства.

Испания выдает гражданство иностранцам, которые прожили в стране не менее 10 лет. Но придется отказаться от первого паспорта: Испания не признает двойное гражданство.

Андорра дает возможность подать заявление на гражданство только спустя 20 лет жизни в стране с временным и постоянным видом на жительство. Как Испания, Андорра не разрешает своим гражданам иметь несколько паспортов.

1. В Греции самый низкий порог для инвестиций в недвижимость — 250 000 €, но он действует только для объектов под реновацию. Владельцы недвижимости получают ВНЖ сразу на 5 лет.

2. Кипр и Мальта предлагают получить сразу постоянный вид на жительство, который действует бессрочно. Порог инвестиций в покупку недвижимости на Кипре — 300 000 €, на Мальте — 375 000 €.

3. Андорра выдает вид на жительство на 2 года тем, кто купить недвижимость в стране и переведет в местный центробанк страховой депозит. Суммарный порог инвестиций — 600 000 €.

4. Испания выдает вид на жительство за инвестиции от 500 000 € только до 3 апреля 2025 года.