7 минусов ВНЖ в Испании за инвестиции

Чтобы получить ВНЖ — временный вид на жительство — в Испании, инвестор покупает недвижимость или ценные бумаги, открывает бизнес или депозит в испанском банке.

У «золотой визы» Испании самый высокий порог входа для инвесторов. Минимальная сумма инвестиций по программе составляет 500 000 €, а в Португалии и Греции — от 250 000 €. Постоянный вид на жительство на Мальте можно получить за инвестиции от 150 000 €.

Все инвестиции по программе ВНЖ в Испании считаются возвратными. Но деньги возможно вернуть после получения ПМЖ — постоянного вида на жительство в Испании. Если продать недвижимость, ценные бумаги, компанию или закрыть депозит раньше этого срока, ВНЖ аннулируют.

Вернуть деньги смогут только те, кто проживет в Испании больше пяти лет. Если инвестор не планирует переезжать в Испанию, он не сможет вернуть инвестиции, сохранив при этом статус ВНЖ.

Чтобы получить ПМЖ, нужно непрерывно прожить в Испании от 5 лет в статусе ВНЖ. Нельзя отсутствовать в Испании больше 10 месяцев за весь период, не рекомендуется покидать страну больше чем на 3 месяца подряд и в целом часто выезжать за границу.

При подаче заявления инвестору нужно подтвердить финансовую состоятельность, наличие медицинской страховки и жилья в Испании. При принятии решения сотрудники миграционной службы учитывают законопослушность и степень интеграции инвестора в испанское общество, проверяют налоговые декларации инвестора за каждый год, который он прожил в стране.

В Португалии и на Мальте требования более лояльные: чтобы получить ПМЖ в одной из этих стран, в нее не нужно переезжать. В Португалии требуется проводить всего 7 дней в году, чтобы через 5 лет получить ПМЖ или гражданство.

На Мальте необязательно получать ВНЖ и несколько лет ждать разрешения подать заявление на ПМЖ. Здесь можно получить ПМЖ напрямую за инвестиции, и ни до, ни после получения статуса в стране жить необязательно.

Более лояльная процедура получения ПМЖ упрощает и возврат инвестиций. Правительство Мальты требует от инвесторов владеть недвижимостью только первые пять лет после получения ПМЖ, после чего инвестиционную недвижимость можно продать. В Португалии, как и в Испании, для возврата инвестиций нужно получить ПМЖ или гражданство, но это можно сделать без переезда в страну.

Чтобы получить испанское гражданство, нужно обладать статусом ПМЖ, сдать два экзамена — на знание испанского языка на уровне А2 или выше и на знание культурной и правовой жизни Испании — и непрерывно прожить в стране не меньше 10 лет в статусе резидента.

Стать гражданином Греции можно спустя 7 лет после получения ВНЖ, а Португалии и Мальты — спустя 5 лет. Экзамены необходимо сдавать в каждой стране, но на Мальте и в Португалии установлены более лояльные требования к проживанию.

Если инвестор становится гражданином Испании, в большинстве случаев ему придется отказаться от своего первого гражданства, так как иметь второе гражданство испанцам запрещено.

Если в Испании узнают, что инвестор в установленный срок не отказался от своего первого гражданства, испанский паспорт могут изъять и аннулировать. Более того, инвестора могут внести в черный список и пожизненно запретить ему въезд в страну или даже в зону Шенгена.

Исключения в отказе от первого гражданства составляют только несколько стран, с которыми у Испании заключено соглашение о двойном гражданстве. Свое первое гражданство смогут сохранить жители стран, в которых испанский признан государственным языком или которые раньше были испанскими колониями. Также в их число входят три европейские страны, с которыми Испания имеет общие границы. Подробнее об отличии статусов читайте в материале «Чем различаются двойное и второе гражданство».

Португалия, Мальта и Греция разрешают новым гражданам сохранить свое первое гражданство. От него придется отказаться, только если страна первого гражданства его не признает. Например, граждане Казахстана автоматически утрачивают свое гражданство при получении паспорта другой страны. О том, сколько гражданств могут иметь граждане разных стран читайте в материале «Сколько гражданств можно получить».

Обычно налоговое резидентство наступает автоматически, если человек проводит в стране больше 183 дней в году. В Испании налоговое резидентство может наступить и при других условиях:

• если вся семья иностранца живет в Испании;

• если иностранец владеет недвижимостью в Испании.

Налоги при покупке недвижимости. Если инвестор получает ВНЖ в Испании через покупку недвижимости, помимо инвестиций в размере от 500 000 € ему также нужно заплатить налоги.

При покупке жилой недвижимости на первичном рынке налоговая ставка составит от 7 до 12% от суммы сделки, на вторичном — от 6 до 10% от кадастровой стоимости объекта. При покупке коммерческой недвижимости ставки достигают 25%.

Налоговые ставки при покупке инвестиционного жилья:

• 5% — Мальта,

• 6—8% — Португалия,

• 6—12% — Испания,

• 10% — Греция.

Подоходный налог для физических лиц. Налоговые резиденты Испании платят налог на доход по прогрессивной шкале: налоговая ставка варьируется от 19 до 47%. Для нерезидентов применяется единая ставка 24%.

К новым налоговым резидентам может применяться льготный налоговый режим под названием Beckham Law. Применение этого режима позволяет не платить налог на мировой доход. На доход, полученный в Испании, налог начисляется по ставке для нерезидентов, то есть 24%. Льготы действительны 6 лет.

На применение Beckham Law могут претендовать только резиденты, которые работают в Испании по трудовому договору или являются директорами испанских компаний, в которых их доля не превышает 25%. Большинство инвесторов не соответствует этим условиям.

В Португалии инвесторы могут получить более выгодный налоговый статус. Он называется Non-habitual Resident. Налоговые льготы действуют 10 лет, а налоговая ставка ниже — 20%. Этот статус могут получить не только специалисты, которые работают в португальских компаниях, но и самозанятые, а также топ-менеджеры и руководители компаний.

Налог на наследство. Официальные ставки налогов на наследство и дарение в Испании составляют от 7,65 до 34%. Однако кроме ставок применяются коэффициенты родства, на которые налоговые ставки надо умножить. Если наследство получают дети, супруги или родители, применяется коэффициент от 1 до 1,2 — то есть налоговая ставка может увеличиться до 40,8%.

Если наследство получают неблизкие родственники — например, супруга, брак с которой официально не был зарегистрирован, коэффициент будет равен от 2 до 2,4. Таким образом, для имущества стоимостью свыше 4 млн евро — например, виллы на берегу океана — налог может достигать 81,6%.

В соседней Португалии налог на наследство и дарение взимается по фиксированной ставке 10%, а если наследство получают близкие родственники — супруга, дети, родители или внуки, налог вообще не начисляется.

Из-за кризиса, вызванного пандемией коронавируса, в Европе увеличивается число людей, которые оказываются без работы и жилья. Они находят пустующие помещения и заселяются в них самовольно. Это явление называется сквоттингом. 

От сквоттинга страдают инвесторы, которые владеют в Испании жильем и не сдают его в аренду: например, предпочитают проводить на вилле отпуск и не хотят, чтобы в остальное время в ней жили арендаторы. Большую часть года их жилье пустует.

Сквоттеры могут стать угрозой и для арендодателей. Арендаторы могут просто перестать платить арендную плату, а выселить их так же сложно, как и сквоттеров, заселившихся без ведома владельцев жилья.

В Испании сквоттинг распространен из-за особенностей законодательства. Выселить нелегальных жильцов с помощью полиции не получится: полицейские не имеют права входить в дом без разрешения жильцов, даже если настоящий владелец жилья предъявит все необходимые документы. 

Если собственник жилья попробует прорваться в собственный дом силой, на него даже могут возбудить уголовное дело.

Выселить нелегально проживающих жильцов можно только через суд. Более того, испанский суд может встать на сторону самовольно заселившегося жильца, а не собственника, сославшись на закон о том, что каждый человек имеет право на жилье.

Испанская недвижимость не является выгодной инвестицией не только из-за сквоттинга. Рынок недвижимости в Испании перенасыщен, здесь меньше потенциала для получения прибыли. Согласно Евростату, за последний год цены на недвижимость в Испании выросли меньше чем на 1%. Для сравнения: стоимость жилья в Португалии выросла на 5%, а в Греции — на 3%.

Рост цен на недвижимость в 2020 году:

• Испания — на 1%,

• Греция — на 3%,

• Португалия — на 5%.

Примеры инвестиционной недвижимости в Греции

Греция, Малеме

250 000 € — 610 000 €

Жилой комплекс с виллами и апартаментами на побережье острова Крит

34 м² — 99 м²

1—3

1—2

Греция, Ханья

418 000 € — 865 000 €

Виллы в классическом стиле с видом на залив на острове Крит

109 м² — 214 м²

3—5

3—5

Греция, Киссамос

1 250 000 € — 2 200 000 €

Виллы в традиционном стиле на первой береговой линии на острове Крит

132 м² — 258 м²

3—5

3—5

Стоимость жизни в Испании выше, чем в соседней Португалии, а уровень безопасности и комфорта — ниже.

Цены на потребительские товары в Испании в среднем на 12% выше, чем в Португалии, на продукты — на 17%, на аренду — на 3%.

Средний чек в испанских кафе сильно выше, чем в португальских, — на 33%. При этом в Португалии действует культ свежей еды: местные жители почти не готовят дома, а при покупке квартиры смотрят, чтобы на первом этаже было кафе, где вся семья будет завтракать и ужинать.

Во всех рейтингах мирных и безопасных стран Испания находится ниже Португалии. Помимо сквоттинга, в Испании также высокий уровень краж и грабежей.

Испания — популярное направление для туризма и переезда. Страна славится своими пляжами, средиземноморской кухней, комфортным климатом и архитектурой Гауди.

Если рассматривать Испанию только как страну для получения статуса в Евросоюзе и безвизового въезда в Шенген, стоит обдумать все недостатки, о которых обычно не предупреждают.