ВНЖ в Греции за инвестиции в недвижимость

ВНЖ в Греции за инвестиции в жилую или коммерческую недвижимость — одна из возможностей, которую получают участники государственной программы Greece Golden Visa Programme.

Минимальная сумма инвестиций

Минимальная стоимость недвижимости для ВНЖ зависит от региона:

• от 500 000 € — на севере, юге и в центральной части Афин, в южных пригородах Афин, Салониках, на Миконосе и Санторини;

• от 250 000 € — в остальных районах страны.

Варианты владения

Собственником недвижимости может быть как инвестор, так и компания, где он владеет 100% акций. Но при условии, что компания зарегистрирована в Евросоюзе.

Греция разрешает покупать недвижимости в совместную собственность. Например, при покупке виллы в пригороде Афин один объект можно зарегистрировать на двоих партнеров. В этом случае доля каждого — от 500 000 €, а общая стоимость недвижимости — не менее 1 000 000 €.

Срок получения ВНЖ

Срок получения греческого ВНЖ — от 4 месяцев. Одно из преимуществ программы для инвесторов — не нужно сдавать экзамены на знание греческого языка и истории страны. Инвесторы также не обязаны жить в Греции, чтобы сохранять статус.

Срок действия ВНЖ в Греции за инвестиции

ВНЖ Греции при покупке недвижимости выдают на 5 лет. Чтобы продлить вид на жительство, резидент подает заявление и пакет документов в иммиграционную службу в течение двух месяцев до истечения срока действия карты. Инвестор также должен подтвердить, что до сих пор владеет недвижимостью.

Через 7 лет проживания в стране можно подать прошение о гражданстве Греции. Для этого иностранец не покидает страну больше, чем на 6 месяцев подряд или 10 месяцев за весь период.

Другие опции инвестирования

Кроме покупки недвижимости, инвестор может выбрать один из 8 вариантов инвестиций для ВНЖ в Греции:

• арендовать отель или туристическую резиденцию на 10 лет — от 250 000 €;

• заключить договор таймшера, который дает право на временное использование недвижимости, — от 250 000 €;

• получить недвижимость по наследству или договору дарения — от 250 000 €;

• купить доли в паевых и альтернативных инвестфондах — от 350 000 €;

• открыть депозит в местном банке — от 500 000 €;

• инвестировать в основной капитал греческих компаний — от 500 000 €;

• купить гособлигации — от 500 000 €;

• купить акции и гособлигации — от 800 000 €.

В 2023 году Греция увеличила минимальную сумму инвестиций с 250 000 до 500 000 € в популярных районах: Афинах, Салониках, на островах Миконос и Санторини. 

С 1 сентября 2024 года минимальная сумма инвестиций снова вырастет. Порог стоимости зависит от региона: 

• 800 000 € — в Афинах с пригородами, Салониках, Миконосе, Санторини и на островах с населением более 3100 человек;

• 400 000 € — в остальных районах.

Инвестировать разрешат только в один объект недвижимости площадью не менее 120 м2.

Минимальный порог в 250 000 € сохранится для объектов под реконструкцию или переделку из нежилого помещения в жилое.

Инвесторы получат ВНЖ за покупку недвижимости на прежних условиях, если внесут депозит 10% от стоимости объекта до 31 августа 2024 года и завершат сделку до конца 2024 года.

Если инвестор внесет депозит, но не не успеет завершить покупку недвижимости до 31 декабря 2024 года, он сможет приобрести другой объект на старых условиях. В этом случае сделку нужно закрыть до 30 апреля 2025 года.

Выгоднее всего покупать недвижимость в Афинах и прибрежных районах столицы. Это бизнес-центр Греции, где проживает около трети населения страны. Город окружен горами и спускается к побережью Средиземного моря.

Острова Парос, Санторини и Крит также интересны для инвесторов. Это популярные туристические направления, поэтому недвижимость на островах пользуется спросом круглый год.

Средняя стоимость 1 м² греческой недвижимости — 2300 €. Цены зависят от региона:

• 2000—3600 € — в Афинах и пригородах столицы;

• 3500 € — на Санторини;

• 2300 € — на полуострове Халкидики;

• 2200 € — в Салониках;

• 2200 € — на Спорадах;

• 2000 € — на Корфу;

• 1500—2200 € — на Крите

Цена новостроек как правило выше, чем объектов на вторичном рынке.

Цены на недвижимость стабильно растут: по данным Банка Греции, в период с 2018 по 2023 год рост составил от 4,5 до 14% в год. С 2015 года стоимость недвижимости выросла в 1,5 раза.

Правительство Греции не ограничивает продажу недвижимости иностранцам: они покупают и продают земельные участки, жилые и коммерческие объекты, а также сдают их в аренду.

Участники программы ВНЖ в Греции предпочитают покупать жилую недвижимость. Цены сильно зависят от региона: апартаменты с тремя спальнями в пригороде Афин в среднем стоят 200 000 €, а в центре или престижном районе — 2 000 000 €.

Доход от сдачи недвижимости в аренду составляет от 2 до 10% в зависимости от расположения объекта. Самая высокая доходность — у недвижимости в Афинах.

С 2024 года правительство Греции запретило обладателям золотой визы сдавать недвижимость в краткосрочную аренду — меньше, чем на 6 месяцев. 

Долгосрочный договор аренды обычно заключают на 3 года. Но это не обязательно: по договоренности срок можно уменьшить до 1 года. Как правило, на длительный срок жилую недвижимость арендуют студенты, цифровые кочевники и иностранные специалисты.

Примеры недвижимости для покупки в Греции

Греция, Малеме

250 000 € — 610 000 €

Жилой комплекс с виллами и апартаментами на побережье острова Крит

34 м² — 99 м²

1—3

1—2

Греция, Ханья

418 000 € — 865 000 €

Виллы в классическом стиле с видом на залив на острове Крит

109 м² — 214 м²

3—5

3—5

Греция, Киссамос

1 250 000 € — 2 200 000 €

Виллы в традиционном стиле на первой береговой линии на острове Крит

132 м² — 258 м²

3—5

3—5

Покупатели вторичной недвижимости в Греции платят налог на переход права собственности — 3,09%. 

Сделки с новыми объектами облагаются НДС по ставке 24%. Но до конца 2024 года покупатели новостроек платят налог на переход права собственности по ставке 3,09% вместо НДС.

Налогом облагается либо стоимость объекта по договору купли-продажи, либо кадастровая стоимость по «объективной цене» за 1 м². При начислении налога выбирают вариант, где сумма окажется выше.

Покупатель также уплачивает нотариальный сбор в размере 1—2%. Итоговые дополнительные расходы составляют 5—10% от стоимости договора купли-продажи.

Инвестиции в недвижимость — один из лучших и быстрых способов получить вид на жительство в Греции. К его преимуществам можно отнести:

1. Возможность купить любой жилой или коммерческий объект.

2. Статус для близких родственников: супруги или супруга, детей младше 24 лет и родителей.

3. Отсутствие требований к проживанию в Греции.

После одобрения заявки инвестор получает карту резидента. Вид на жительство в Греции при покупке недвижимости дает владельцу дополнительные возможности.

«Запасной аэродром»

ВНЖ в Греции дает право приезжать в страну в любой момент, даже если границы закрыты. При этом инвестор не обязан переезжать в Грецию: программа не предусматривает обязательного проживания в стране для сохранения статуса.

Безвизовые путешествия по Шенгену

Карта ВНЖ заменяет визу и разрешает проводить в других странах региона до 90 дней из 180.

Ликвидный актив

При желании инвесторы могут продать недвижимость после того, как получат в Греции гражданство. Если положительная динамика рынка недвижимости сохранится, то инвесторы не просто вернут вложения, но и заработают на разнице в цене.

Сдача недвижимости в аренду принесет инвестору дополнительный доход — от 2 до 10% годовых.

Оптимизация налогов

Инвестор вправе стать налоговым резидентом Греции и пользоваться льготной налоговой системой. Она предусматривает фиксированную ставку налога на мировой доход — 100 000 € в год. Родные инвестора тоже могут воспользоваться льготами и платить по 20 000 € в год.

Стандартный налог на мировой доход взимается по прогрессивной шкале, его ставка достигает 45%.

Перспектива получить гражданство в Евросоюзе

Если инвестор постоянно проживает в Греции в течение 7 лет, он может подать документы на гражданство.

Получить гражданство Греции могут иностранцы старше 18 лет, без судимостей и депортаций, который подтвердят свою интеграцию в жизнь страны. Также претенденты на гражданство сдают письменный экзамен на знание греческого языка, культуры, истории, географии и системы управления страны.

Доступ к медицине и образованию

Владельцы карты ВНЖ могут бесплатно лечиться в государственных больницах Греции. Дети инвестора смогут обучаться в местных школах и вузах наравне с гражданами страны.

1. Греция выдает вид на жительство за покупку объекта стоимостью от 250 000 €. Купить можно жилую или коммерческую недвижимость.

2. С 1 сентября 2024 года минимальные инвестиции в недвижимость вырастут до 400 000—800 000 € в зависимости от района. Минимальные инвестиции в 250 000 € сохранят для объектов под реконструкцию и переделку в жилое помещение.

3. Инвесторы владеют недвижимостью весь срок действия золотой визы. Если продать недвижимость, ВНЖ не продлят.

4. Недвижимость разрешено сдавать в долгосрочную аренду и получать дополнительный доход.

5. Недвижимость для ВНЖ может купить компания, если она полностью принадлежит инвестору и зарегистрирована в Евросоюзе.

6. Если инвестор купил недвижимость в совместную собственность, то для ВНЖ стоимость его доли должна быть больше минимальной суммы инвестиций: 400 000 или 800 000 € в зависимости от района.